不動産

１　不動産に関するトラブルでお悩みの事業者やオーナーの方へ

　家賃の増額・減額，家賃の滞納，立ち退き等不動産に関するトラブルは，今も昔も変わらず日常的に起きているものと思われます。
　不動産とは，高額な財産であり，そのような高額な財産の使い方や運用についてトラブルが発生した場合，精神的なストレスも大きいでしょうし，またそのトラブルの対処を少しでも誤ると思いもよらない損害が生じてしまう可能性もあります。
そのような事態を回避または早期解決するために，まずは専門家に相談してみることをお薦めします。
幣所では，不動産に関する案件を多数取り扱っており，適切なアドバイス又は紛争の解決を実現することが可能です。

２　家賃の増額をしたい場合，減額を請求された場合

⑴ 　家賃の増額請求をする場合について

　家賃の増額をするためには，まず，契約書に家賃の増額をしない旨の規定がないか確認してみてください。
　これがあると，賃貸借契約時において，家賃の増額を行わないことを合意したことになりますので，その後の大きな事情変更等がなければ，家賃増額のハードルはかなり高くなります。
　特に契約書等に家賃の増額を行わない旨の規定がなければ，借主との間で家賃の増額の交渉をすることになります。
もっとも，借主としても，家賃は低い方がいいのが当然なので，家賃相場に比べて現在の家賃が低額に過ぎる等の根拠資料をもって交渉にあたる必要があります。
しかし，交渉について，事業者の方やオーナーの方が自身で行われるのは，難しい面もあり，また貴重な時間を費やすことにもなります。
幣所では，上記のような交渉から，調停，訴訟まで対応しております。
また，不動産鑑定士と連携して，より適切な紛争解決を実現できます。

⑵ 　家賃の減額請求をされた場合について

　逆に，借主より賃料の減額を請求される場合もあります。
　中には，適切な根拠に基づき減額の主張をしてくる借主もいれば，何らの根拠もなく賃料の減額を求めてくる借主もいます。
このような場合につきましても，幣所は示談交渉から訴訟に至るまで対応しておりますので，お困りごとがありましたら，是非一度ご相談ください。

３　家賃の滞納がある場合

家賃を滞納されている場合，これを回収することは様々な困難を伴います。
すなわち，借主が家賃を滞納するということは，支払う金銭がないということであり，ないところから家賃の回収はできず，借主の財産状況を調査するのもあらゆる点において至難の業だからです。
もっとも，家賃の支払えない借主をそのまま賃借物件に住まわせ続けますと，住まわせ続けている期間，事業者の方やオーナーの方にとって損害となり続けますので，早急に対応をしなければなりません。
幣所では，家賃の未払いに対しては早急に支払いの催促をし，支払い可能性の有無を見極め，支払いが不能であれば，すぐに次の手続に移行することで，できる限り，事業者の方やオーナーの方の負担を軽減させ，解決を図ることを目指しております。

４　借主の立ち退きを希望される場合

⑴ 　立退料について

「建物の老朽化で建て直しをしたい」，「知り合いを住まわせたいので立ち退きをしてもらいたい」などの借主に何ら貸主との信頼関係を破壊するような事情がない場合の立ち退きを希望される場合には，一般的には立退料を用意する必要があります。
　住まいというものは，生活していく上で必要不可欠なものですので，借主に退去を求める場合には「正当な理由」が必要となり，これを貸主側の事情のみで立ち退きを求める場合には，立退料の有無が，「正当な理由」の有無を左右することになります。
幣所では，妥当な立退料の金額を算定した上で，借主との交渉にあたることが可能です。

⑵ 　契約違反等の場合

　家賃滞納や借主とは別の者が居住していた場合（契約違反の場合）に関しては，借主側がもはや貸主との信頼関係を破壊する行為を行っていますので，立ち退きは比較的容易に実現できます。
　しかし，容易といっても，借主が頑なに出ていかなかったりした場合には，法律上定められた手続を踏んだ上で退去を実現することになりますので，時間や費用はかかります。
　ただ，鍵を勝手に取り替えたり，荷物をすべて出してしまう等を，法律上定められた手続を経ないでしてしまうと，後々借主側から損害賠償の請求をされてしまう可能性もあり，より解決に時間がかかってしまいますので，必要な法律上の手続は必ず踏まなければなりません。
なお，家賃滞納者への立ち退きの大まかな流れとしましては，以下のとおりです。
幣所では，出来得る限り迅速に，立ち退きを実現することを目指しております。

内容証明郵便による請求ないし契約解除通知等

↓

立ち退きを求める訴訟を裁判所へ提起

↓

判決が出され，判決確定後，建物明渡しの強制執行の申立て

↓

執行官が選任され，現地へ赴き明渡しの催告

↓

明渡し強制執行断行

５　その他

上記以外にも，幣所では，マンションに関する諸問題，不動産売買に関する諸問題，筆界特定などにも対応しております。
お困りごとがございましたら，是非一度ご相談ください。